开业10个月 为什么硅谷one的网签率只有4.55%？

《硅谷一号》作为奥森一号的姊妹篇，充满了理想和现实的骨气，不仅没有复制销售传奇，还出现了滞销。开业近一年，截至3月13日，硅谷一号的网签率仅为4.55%。按照目前的清算速度，估计清算需要15年以上。

据不完全统计，北七家板块新房6500多套。当你只是需要在这里打滚的时候，硅谷一号只能被包起来。蔡晓很好奇。最早入市的是硅谷一号，滞销的也是硅谷一号。为什么号称“码农神菜”的硅谷一号不“香”？

非临时铁板，配套设施严重不足

尚超：最近的是奥北便民生活广场，600米左右；距离物美超市(北七家店)约1.2公里，距离TBD购物中心近5公里。

交通：距离地铁5号线天通苑北站约3.6公里，乘车时间约20分钟，公共交通不便；

医院：1公里内有北京王宓中西医结合医院，属于三级甲等医院；

教育：王宓学校最近，1.4公里左右，但只服务王宓花园和王宓公寓；另外，白庙小学约1.6公里，皇城根小学昌平学校2.1公里，首师大附中(昌平学校)约3.2公里；

公园：附近规划有绿地，暂时没有公园；

硅谷一号位于北清路、定思路、黎塘路交汇处。附近商业氛围一般，暂时没有大型购物中心。最近的是奥北便民生活广场，看名字属于“家门口大型菜市场”。以批发为主，方便日常购买。

作为典型的刚需，硅谷一号最大的缺点就是离地铁远。附近唯一的地铁站是5号线天通苑北站，约3.6公里。

此外，17号线二期(支线)也已升温，主要设置天通苑东站和北七家站。但上述计划仍在调研中，何时落地仍是未知数。

轨道交通出行不方便，可以选择自驾或者公交，但是北清路和定思路早晚高峰都堵。蔡晓在相关平台上看到，附近有不少居民投诉，要求在北七家板块增设地铁站，缓解交通压力。

好消息是，北清路目前正在建设中，将改造成城市快速路，将架设高架桥。定思路拓宽工程已经启动，未来将快速改造黎塘路。

以上三条道路升级改造后，将提升北七家板块的驾驶体验，提升城市界面。

目前硅谷一中周边教育资源尚可，有白庙小学、皇城根小学(昌平学校)、首师大附中(昌平学校)；附近的陈悦国际有6800平方米的教育用地，规划为幼儿园。最近的三甲医院是北京王宓中西医结合医院。

竞品很多，价格没有优势。

根据规划条件，硅谷一号容积率为2.2，限高45米。规划为小高层，6-15层，其中72平两居室，99平三居室，129平四居室。此外，硅谷one还需要建设4.75万平方米的保障性租赁房，可独立建设。

但是北七家板块有很多竞品。2022年上半年取证的项目包括硅谷一号和石天汤山。玉笛，下半年取证的项目有北清橡树湾、陈悦国际、紫金书院。此外，老潘金晨府在售，总供应量超过6500套。

值得注意的是，新开盘项目中，北清橡树湾、陈悦国际、硅谷壹号的单盘供应量均超过

一般来说，北方七宅只是需要聚一聚，只是性质不同。硅谷一号的客户群是刚需和改善型，但是刚需户型比较单一，只有72平两居和99平三居两个品类。

特别是72平的两居室，在所有房源中占比不超过25%，体量较小。据说硅谷一号卖的最好的是72平两居室。另外，72平的两居室有一部分是东西向的，应该不会有南北向的卖。

北清橡树湾和陈悦国际的户型更丰富，为购房者提供了更多的选择。其中北清橡树湾有72平两居室、78平两居室、95平三居室、106平三居室。陈悦国际横跨一至四居，包括57平一居、58平一居、74平二居、89平三居、101平三居、94平三居、121平四居。

刚需客户群体上车，自然对项目单价和总价特别敏感。硅谷一号的销售指导价是5.4万/平，是北方七大板块中最低的。

但就北京市场而言，几乎不可能做到上限销售。降价销售是必然的，问题是降价多少。硅谷一套实际成交均价5.15万/平，说明降价确实是上策。

但是，最可怕的是，竞品的价格更厉害。陈悦国际的销售指导价与硅谷一期相同，但实际成交价为50400元/平，比硅谷一期低1100元。

从网签数据来看，降价确实能让盘内竞品重新洗牌。陈悦国际和北青橡树湾比硅谷一号晚4个月取证，但网签率却遥遥领先，占比分别为31.20%和41.22%。

硅谷一号的尴尬在于有降价空间。一旦价格过低，业主就可能闹事。据说硅谷one也集结了一大波渠道。有网友表示，有渠道帮网签不上去，可见真的很难卖。(记者施然)